Bebauungskonzept
Flurstück 68/8
Ein Konzept zur Aktivierung einer innerörtlichen Potenzialfläche in Puch bei Fürstenfeldbruck
01 — Ausgangssituation
Analyse des Grundstücks
Das Flurstück 68/8 liegt zentral im Ortsteil Puch und ist vollständig von bestehender Wohnbebauung umschlossen. Es stellt eine klassische Baulücke dar, die derzeit ungenutzt ist.
Luftbildaufnahme — Flurstück 68/8 als braune Fläche in der Mitte
Lage und Umgebung
Das Grundstück befindet sich am Klosteranger im Ortsteil Puch der Großen Kreisstadt Fürstenfeldbruck. Es ist von allen Seiten durch bestehende Bebauung, Verkehrsflächen und Grundstücksgrenzen eingefasst.
Grundstücksgrenzen
Topographie
Das Grundstück weist eine ausgeprägte Hanglage auf, die von West (oben) nach Ost (unten) deutlich abfällt. Im östlichen Bereich besteht eine Hangkante von ca. 1–2 Metern Höhe. Zwei Bäume stehen auf dem Grundstück, deren Kronen ineinandergreifen. An der südöstlichen Ecke befindet sich ein bestehender Carport.
Eigentumsverhältnisse
Das Grundstück befindet sich im Eigentum einer Erbengemeinschaft (Grundbuch Puch, Blatt 1007). Es ist lastenfrei (keine Hypotheken oder Grundschulden). Die Erschließung ist über Miteigentumsanteile an Verkehrsflächen gesichert.
02 — Planungsrechtliche Situation
Das zentrale Hindernis
Die Analyse des Bebauungsplans P6 „Am Klosteranger" hat eine entscheidende Erkenntnis ergeben, die den Kern des gesamten Vorhabens betrifft.
Festsetzung als Abstandsgrünfläche
Das Flurstück 68/8 ist im Bebauungsplan P6 nicht als Bauland, sondern als „von jeglicher Bebauung freizuhaltende private Grünfläche" festgesetzt. Diese Abstandsgrünfläche dient als Pufferzone zum westlich angrenzenden landwirtschaftlichen Betrieb auf Flurstück 38.
Ursprüngliche Begründung
Bei der Planaufstellung im Jahr 2007 befand sich auf dem westlich angrenzenden Flurstück 38 ein landwirtschaftlicher Betrieb mit ca. 70 Großvieheinheiten (Rinder).
Der empfohlene Mindestabstand von 35 Metern zur Wohnbebauung führte zur Festsetzung des Flurstücks 68/8 als Abstandsgrünfläche – ein Puffer gegen Geruchsimmissionen.
Lösungsansatz
Der landwirtschaftliche Betrieb auf Flurstück 38 hat die Rinderhaltung nachweislich seit Jahren aufgegeben. Damit ist der sachliche Grund für die Festsetzung der Abstandsgrünfläche entfallen.
Da die Immissionsquelle nicht mehr existiert, entfällt der sachliche Grund für die Festsetzung der Abstandsgrünfläche vollständig. Eine Änderung des Bebauungsplans nach § 2 Abs. 1 BauGB, ggf. im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB, ist der rechtliche Weg.
Argumente für die Bebauungsplanänderung
Vorrang der Innenentwicklung
§ 1a Abs. 2 BauGB gebietet die Aktivierung innerörtlicher Potenzialflächen vor der Ausweisung neuer Baugebiete im Außenbereich.
Schaffung von Wohnraum
Angesichts des angespannten Wohnungsmarktes im Münchner Umland ist die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum ein wichtiges öffentliches Interesse.
Städtebauliche Abrundung
Die Bebauung der Lücke würde zu einem geschlossenen und harmonischen Ortsbild führen und die städtebauliche Ordnung konsequent abschließen.
Beschleunigtes Verfahren möglich
Da es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung auf einer Fläche unter 20.000 m² handelt, kann das Verfahren nach § 13a BauGB vereinfacht durchgeführt werden.
03 — Bebauungskonzept
Vorschlag zur Bebauung
Das Konzept orientiert sich an den Festsetzungen des Bebauungsplans P6 für das benachbarte Baugebiet WA 1 und fügt sich nahtlos in die bestehende Umgebungsbebauung ein.
Art der Nutzung
Errichtung eines Einzel- oder Doppelhauses als Wohngebäude. Orientierung an der GRZ von 0,28 des bestehenden Bebauungsplans.
Gestaltung
Die Gestaltung orientiert sich an den Festsetzungen des B-Plans P6 für das Baugebiet WA 1, um ein harmonisches Gesamtbild zu gewährleisten.
Hanglage & Garten
Die Hanglage bietet Potenziale für eine attraktive Architektur mit Split-Level-Bauweise und terrassierten Gartenflächen.
Nachhaltigkeitskonzept
Photovoltaik
Solaranlage auf der Süd-Dachfläche
Wärmepumpe
Luft-Wasser-Wärmepumpe für Heizung
E-Mobilität
Wallbox am Carport/Garage
04 — Visualisierungen
So könnte es aussehen
Die folgende Visualisierung zeigt, wie sich ein Neubau harmonisch in die bestehende Umgebung einfügen könnte. Die Darstellung ist konzeptionell und dient der Veranschaulichung.
Vogelperspektive
Blick von oben auf das bebaute Grundstück. Das Einfamilienhaus mit Satteldach fügt sich nahtlos in die bestehende Bebauung ein. Die ausgeprägte Hanglage ist deutlich erkennbar: der Garten auf der höhergelegenen Westseite wird durch Natursteinmauern terrassiert, während der Carport an der südöstlichen Ecke auf dem deutlich tieferen Straßenniveau liegt. Die zwei Bestandsbäume mit ihren ineinandergreifenden Kronen werden als prägendes Gartenelement erhalten.
05 — Fahrplan
Nächste Schritte
Der Weg zur Bebauung des Flurstücks 68/8 erfordert ein strukturiertes Vorgehen. Da die Rinderhaltung auf dem benachbarten Betrieb nachweislich aufgegeben wurde, ist die Ausgangslage für eine Bebauungsplanänderung günstig.
Antrag bei der Stadt einreichen
Einreichung des formellen Antrags auf Prüfung einer Bebauungsplanänderung bei der Stadt Fürstenfeldbruck. Das überarbeitete Schreiben adressiert direkt die Abstandsgrünflächen-Problematik.
Bereit zur EinreichungDialog mit dem Stadtplanungsamt
Persönliches Gespräch mit der Verwaltung, um das Vorhaben vorzustellen, die Kooperationsbereitschaft zu signalisieren und die Bereitschaft zur Kostenübernahme für Planungsleistungen zu bekräftigen.
Nach AntragstellungPrüfung und Beschlussfassung
Die Stadtverwaltung prüft die Sach- und Rechtslage. Bei positiver Bewertung wird dem Stadtrat die Einleitung eines Änderungsverfahrens vorgeschlagen.
Durch die GemeindeBebauungsplanänderung und Bauantrag
Nach erfolgreicher Änderung des Bebauungsplans kann ein konkreter Bauantrag gestellt werden. Die Planung sollte sich an den dann geltenden Festsetzungen orientieren.
Ziel